Compte-Rendu Réunion Conseil Syndical du 3 octobre 2017

Compte-Rendu Réunion Conseil Syndical du 3 octobre 2017

Syndic :           Sylvie Lenfant.

CS Présents :  Marie-Claire Boucard,  Fabienne Houssais, François Ingles et  Jean-Michel Brillant.

CS Absents :   Laurence Baron, Jean-Pierre Couderc et Francis Delaure.

Retard de paiement :

A ce jour 2 copropriétaires sont en retard de paiement de leurs échéances pour un montant global d’environ 3800 euros. Les relances, par courriers recommandés, adressées par Sylvie Lenfant étant restées sans réponse, une procédure d’injonction de payer a été engagée à l’encontre de ces 2 copropriétaires.

Fibre optique :

Pas d’évolution de la situation, Sylvie Lenfant est toujours en attente d’un contact de la SAM@fibre77, chargée de la réalisation du réseau fibre dans la commune, pour la réalisation de l’étude technique du raccordement de la résidence.

Déclarations de sinistres :

Concernant le dégât des eaux dans le Bâtiment A (fuite baignoire) Sylvie Lenfant nous informe que ce dossier est soldé, l’assurance de la copropriété a pris à sa charge la remise en état du parquet détérioré dans l’appartement concerné.

Les sinistres dommages ouvrage (fuite conduit WC bât. A et étanchéité trappe de désenfumage bât. C) ont été considérés lors de l’expertise comme des phénomènes exceptionnels. Lors de son passage l’expert n’a relevé dans le bât. A aucune présence d’humidité et dans le bât. C aucune trace de coulure.

Un nouveau sinistre dommage ouvrage a été déclaré pour des infiltrations d’eau par le plafond dans un appartement en rez-de-jardin du bât. D. Lors du passage de l’expert le 27 septembre dernier, à sa demande, un arrosage au pied de l’immeuble a été réalisé pour localiser le point d’infiltration. Il a été constaté que l’eau pénétrait par une fissure de l’enduit de façade côté gauche de la porte d’entrée. Dans son rapport l’Expert doit demander à l’assurance la prise en charge des travaux de reprise d’étanchéité pour ce sinistre.

En marge de cette expertise il a été constaté par l’expert que la pose de la barbacane au pied de l’escalier d’entrée en rez-de-jardin du bât. E n’était pas conforme à ses prescriptions suite à l’inondation du bâtiment en 2016. Il demande une nouvelle intervention de l’entreprise pour mise en conformité selon ses prescriptions.

Évacuation eaux usées bât. E :

Depuis la première intervention (novembre 2016) de débouchage de la colonne des eaux usées passant dans l’appartement de Madame Houssais, à 2 reprises en août et en septembre cette canalisation s’est trouvée à nouveau bouchée avec débordement des eaux usées dans son appartement.

Le dernier rapport d’intervention du 27/09/2017 de la Ste SUEZ ayant effectué le débouchage depuis les WC de Madame Houssais fait état d’une présence de graisse anormale dans la conduite dont l’origine pourrait être une contre pente ou une détérioration de la canalisation et préconise une inspection par caméra pour en vérifier l’état. De plus selon le technicien ayant effectué la dernière intervention ces obstructions à répétition sont anormales et risquent de se reproduire à des fréquences de plus en plus rapprochées jusqu’à obstruction totale de la canalisation.

Compte tenu du coût d’intervention pour chaque débouchage d’environ 600 euros et du risque d’en voir les factures se multiplier dans le temps, à l’unanimité des membres du CS présents il a été décidé de faire effectuer une inspection par caméra de cette canalisation.

Charge à Sylvie Lenfant de contacter une entreprise spécialisée dans ce type d’intervention. En fonction du résultat de cette inspection une déclaration en dommage ouvrage ou une extension dans le référé sera éventuellement à envisager.

Avancement des opérations d’expertise

Procédure Parc :

Comme indiqué lors de la dernière réunion un maître d’œuvre paysagiste, Monsieur Maloigne, a été contacté en juin dernier pour lui demander l’établissement d’un devis de remise en état complet du parc prenant en compte la totalité des aspects techniques. Devis à adresser directement à Madame l’expert chargé du parc. Fin septembre, en absence de devis Sylvie Lenfant a relancé Monsieur Maloigne pour lui rappeler le caractère d’urgence de cette demande.

Concernant l’avis de la SNCF au regard du risque présenté par le parc pour la ligne RER, malgré les diverses relances notre demande reste sans réponse.

Procédure Bâtiments :

Suite à l’inondation de la cave de Monsieur Gaonach fin août, une réunion d’expertise a été organisée en urgence le 8 septembre dernier pour permettre à l’expert de constater la présence effective d’eau dans cette cave.

A l’issu de cette réunion Madame l’expert dans sa note aux parties n°4 demande pour poursuivre ses opérations d’expertise qu’une tranchée soit creusée à l’aplomb du bâtiment D, entre la façade immeuble et le muret, afin de pouvoir vérifier le drainage en pied de façade (profondeur estimée + de 3m).

La date de la prochaine réunion d’expertise ne sera arrêtée qu’après fourniture d’un devis pour la tranchée demandée.

Cette opération ainsi que celles potentiellement à venir après jugement seront réalisées sous la responsabilité de la copropriété, sur les conseils de notre avocat, Sylvie Lenfant propose de faire appel à un Maitre d’œuvre pour superviser la totalité des travaux et reprendre à son compte la responsabilité des chantiers.

Après échange les membres du CS ont constaté qu’ils ne possédaient pas les compétences nécessaires pour superviser l’ensemble des travaux à venir et qu’il était nécessaire de faire appel à un Maitre d’œuvre.

Cette désignation sera proposée au vote des copropriétaires lors de la prochaine AG.

Concernant la tranchée demandée pour la poursuite des opérations d’expertise, la désignation d’un maitre d’œuvre par un vote en AG aura pour conséquence un arrêt des opérations d’expertise au minimum jusqu’à fin mars / début avril 2018.

La réglementation autorise un conseil syndical, s’il le juge nécessaire, à se faire assister par un professionnel de son choix pour mener à bien sa mission de défense des intérêts de la copropriété sans avoir besoin d’en demander l’autorisation par le vote d’une AG.

A l’unanimité des membres présents du CS il est décidé d’utiliser cette possibilité et de confier une vacation unique de maitre d’œuvre à Monsieur Nivers, architecte expert, pour la réalisation de la tranchée demandée par Madame l’expert. Charge à Sylvie Lenfant de demander un devis à Monsieur Nivers et lui passer commande pour cette seule prestation.

A la demande de 2 copropriétaires dans le bât A, le référé comprend un volet nuisance sonore. A la connaissance du CS et de Sylvie Lenfant cette nuisance n’a été signalée par aucun autre copropriétaire.

Cette nuisance étant une perception subjective, pour être retenue elle doit être mesurée par un Expert agréé par le TGI (Sapiteur) selon un protocole strict de comparaison avec les normes acoustiques en vigueur. Le cout estimé est d’environ 3000 euros par bâtiment.

A noter que si les mesures effectuées sont conformes à la norme, la nuisance sonore ne sera pas retenue par Madame l’Expert et la facture d’intervention du sapiteur restera intégralement à la charge de la copropriété.

Dans sa note n°4 Madame l’Expert nous demande de valider ces nuisances afin de procéder à la désignation d’un sapiteur. Compte tenu du coût de cette intervention et du risque de voir cette réclamation rejeté, avant validation le CS considère qu’il serait prudent de faire préalablement réaliser des relevés sonores par une société non agréée par le TGI. Selon les résultats cette demande sera validée ou non auprès de Madame l’Expert.

A l’unanimité des membres présents du CS il est décidé de confier à Sylvie Lenfant la recherche d’une entreprise réalisant des relevés sonores et de les faire effectuer.

Stores et Pergolas :

Stores : En complément des impératifs de fixation déterminés lors de la réunion de CS du 13 juin dernier, le groupe de travail a retenu la possibilité d’un choix de couleur de la toile entre 2 nuances précises et coordonnées aux couleurs présentes sur les bâtiments, pour les armatures le choix du marché étant limité il a été retenu une seule couleur (la plus neutre).

Les couleurs proposées au vote lors de la prochaine AG seront :

Armature et Coffre : Blanc.

Toile sans Lambrequin : Marque : DIKSON

Couleurs : Châtaigne Réf nuancier : ORC8207120 ou Grège Réf. nuancier : ORC6020

Pergolas : Les éléments à disposition du groupe de travail ne permettent pas à ce jour de proposer un vote à la prochaine AG.

A noter que la demande faite lors de la dernière AG n’a fait l’objet d’aucune suite sur le complément d’information attendu pour permettre une mise au vote lors de la prochaine AG.

Situation financière :

L’exercice s’étant terminé le 30 septembre dernier, Sylvie Lenfant est en attente des dernières factures pour clôturer les comptes. Un nouvel état nous sera adressé au plus tôt.

Désignation des commissaires aux comptes :

Messieurs Ingles et Brillant ont été reconduits pour le contrôle des comptes de l’exercice 2016/2017.

Les comptes seront contrôlés par les commissaires le vendredi 10 novembre 2017.

Assemblée Générale annuelle :

La date retenue pour la prochaine assemblée générale a été fixée au mardi 19 décembre 2017.

L’ordre du jour de cette AG comportera en plus des points obligatoires (Président de séance, Budgets, etc..) les points suivants :

• Annulation des travaux de remplacement moquette du bât. C (votés en AG précédente).
• Désignation de Monsieur Nivers comme Expert Conseil pour les travaux à venir.
• Choix des couleurs pour les Stores.

A ce jour Sylvie Lenfant n’a reçu aucune demande particulière des copropriétaires.

A noter qu’à l’unanimité les membres du CS présents ont considéré que la mise en concurrence de notre Syndic a déjà été réalisée lors de l’AG précédente et qu’il n’y avait donc pas lieu de recommencer cette année.

Blog :

Monsieur Ingles rappelle la nécessité de communication avec les copropriétaires par l’intermédiaire du blog et demande à chacun de lui faire des suggestions d’articles à passer.

Dans un premier temps il est décidé de faire paraitre sur le blog le tableau des relevés de compteurs d’eau réalisés le 27 septembre dernier. Cette parution permettra à chacun de connaitre sa consommation sans attendre le relevé de régularisation de charge pour l’exercice écoulé.

Divers :

Compteurs d’Eau : Après comparaison avec celui de l’an passé, le relevé des compteurs d’eau du 27/09 dernier à fait apparaitre 2 problèmes sur des compteurs en place :

• 1 compteur bloqué, index identique à celui de septembre 2016 alors que l’appartement est occupé. Après accord avec le propriétaire la consommation de l’an passé sera reconduite en facturation pour cette année.
• 1 compteur avec problème mécanique, indexation brutale de 1000 m³ en plus dans l’affichage. Après comparaison avec le relevé de l’an passé la consommation de cette année est identique.

Sylvie Lenfant doit faire changer ces 2 compteurs.

 Candélabres : Nous sommes dans une impasse concernant la prise en garantie des appareils défectueux. Pour cette prise en charge le constructeur impose la présentation de la facture d’achat des appareils et malgré de multiples demandes auprès d’ETPE et de son sous-traitant  nous sommes dans l’impossibilité d’obtenir ce document.

En conséquence la remise en état des candélabres va se trouver à la charge de la copropriété.

Pour limiter le coût Monsieur Brillant se propose de faire le remplacement des platines lui-même sans passer par une entreprise. Suite à donner : faire chiffrer le prix des platines.

La prochaine réunion du Conseil Syndical a été fixée au vendredi 15 décembre 2017 à 19h30.

Le Conseil Syndical.

• Vous pouvez nous joindre : ConseilSyndical.Citanguette@gmail.com